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2025/03/23 02:46
実は、、、MATERIALのお客さんには大家さん、不動産屋さんがたくさんいます。
みなさん、「何か一つ、他の物件と違ったアクセントを」とMATERIALの壁紙や金物、ペイントや照明を選んでくださっています。
そんな大家さんや不動産屋さんのために、今回の記事はインテリアでお部屋を差別化して空室対策しよう！という大家さん必見のアイデア満載の記事です。
インテリアと賃貸市場
有効な空室対策をするために知るべきこと日本ではまだ一般的ではないですが、海外では引っ越したらまずペンキ塗り、という文化がある国があります。
その国に住む人は自分の生活やスタイルに似合う色を知っています。幼少の頃から両親と一緒に家をメンテナンスしていく楽しさを経験し、愛着を持って手入れをしてきた家は、新築以上の価値をもつことを彼らは知っているのです。
やっと日本でも、ツルツルピカピカの新築志向ではなく、古き良きを楽しみ自分好みの家づくりができるようになってきました。昨今は嬉しことに賃貸でもアクセントウォールのある物件は珍しくなくなり、さらにD I Y賃貸や原状回復義務なしの家が広まって、日本の不動産業界に大きな変化が出てきていると思います。
少し昔の2010年の統計ですが、壁にペイントを塗る、または壁紙を貼ったことがあるか？というリクルート総研の統計で、パリで57.5％、ニューヨークで46.9%、ロンドンで36.4%に対し、その当時東京はなんと3.3%、パリは過半数以上の人が体験しているのに 東京は3.3%だったのです。（「リクルート 住宅総研」が行った、世界の主要都市における「入居後の部屋の模様替え、改修経験」の調査（平成22年）より）
しかし、ここから１５年経過して日本の不動産業界もずいぶん変わりました。まだパリやNYには敵いませんが、ロンドンの36.4%には少し近づいているのではないかと私は思います。
そしてこれからの住まいの業界は、住まい手のニーズを叶える、住まい手にとっての豊かな生活を第一に考えた建物が選ばれる時代になってくるでしょう。 大切なのは市場が変化すると消費の流れも変わって来ているということ。そうすると不動産屋さん、大家さんの不動産業界にももちろん影響が出てくるわけで、これから不動産業界にも大きく変化がでてくると思います。
大切なのはセンスよりも経験
インテリアの経験値を上げるには
最近は新しい不動産業界の流れもあり、不動産屋に任せきりだった大家さんが自らコーディネートした物件のビフォーアフター写真をSNSなどでよく見かけるようになりました。、今まではとにかく任せっきりで、「以前の状態に戻す原状回復」をしてきた大屋さんが、コーディネートをやってみようじゃないかと一歩を踏み出すこと、本当に素晴らしいことだと思います。
しかし、「え？！これは大丈夫？」ということもちらほら。だって初めてのコーディネートって難しいですからね。大成功するのは稀だと思います。だけど、時間と材料は戻ってきませんからなるべく大失敗は避けたいですね。
失敗の原因は色の選び方や、組み合わせが上手くいっていないことがほとんど。もちろんプロに負けない素敵な事例もありますが、
素敵な物件をつくれる大家さんと、そうでない物件の大家さん、一体何が違うのでしょう？
その答えはインテリアコーディネートの経験値です。素敵な物件をつくる大家さんは、海外での生活経験があったり、ご自宅改装や建築家との新築経験など建築とインテリアへの関心が高い方が多いです。どうすれば心地よい空間になるのか、どの材料を使うと人気のお部屋になるのか、と失敗をもとに経験しているからこそ素敵なインテリア空間を造ることができます。
「できれば失敗はしたくないな」というのが本音ですね。そういう時におススメしているのが、プロのインテリアコーディネートのコピペです。夏水組もH Pで大家さん向けに 内装仕様書 を公開していますが、インテリアのメーカーさんもカタログなどで自社商品のコーディネートのお手本を公開していますから見てみてくださいね。
「これで本当に大丈夫？！」と心配な方は 夏水組のコーディネート相談サービスで不安を聞いてもらうのも良いでしょう。
コーディネート成功の秘訣はとても簡単です。
まずはプロのコーディネートの真似から始めましょう。プロの真似が上手にできたら、今度はご自分のアレンジを少しづつ加えていくと良いと思います。これは料理とよく似ています。美味しそうなレシピを見つけて真似して料理すれば良いのです。
もうひとつ、私が経験値を上げる仕事ツールとして使っているアプリをお知らせします。
「Pintarest」という事例を集められる海外の人気アプリですが、世界中の人気インテリアのお手本やアイデア探しには必須アイテム、私はこれがないと仕事が進みません。このアプリの有能なところは、アプリを持っている誰かとピンを共有できること。私は、クライアントとピンが集まったフォルダをアプリで共有して、空間イメージの確認をします。この空間を造るための、壁の色や柄、床の色や素材、空間を魅せるライティングと家具など、理想が見つかりますから予算と相談しながらどこまで実現できるのか検討して進めることができます。この手順で進めることで、「これじゃなかった」という完成後のガッカリを防ぐことができますし、様々な人気事例を見て選定しているということがインテリアへの関心と経験値を上げてくれます。
私のアイデア集見てみてくださいね！w
より良い物件になるために試してほしいこと
マーケティングミックスの考え方
皆さんはマーケティングミックスを知っていますか？
ご自分の所有物件の今後をどうするか計画を立てる時、是非試してみて欲しいのがこちらのマーケティングミックス。
ご自分の所有物件の今後をどうするか計画を立てる時、是非試してみて欲しいのがこちらのマーケティングミックス。
マーケティングミックスは４つのＰ（Product物件・Price賃料と工事費・Place立地と周辺環境・Promotion広告）について自分の所有物件のメリットとデメリットをまとめ、今後何をいつすべきか自分なりの答えを見つけ出す手法です。
Product（物件）は、入居者のニーズをとらえ、物件が魅力のあるものになっているか？を確認しましょう。
Price（賃料と工事費）は、入居者にとってコストは重要であり妥当な賃料か？賃料維持のために使う工事費についても計画を立てて投資する必要があります。
Place（立地と周辺環境）は、入居者にとって利便性があるかどうかです。単に“立地”ではなく“住みやすさ”を追求することが大切です。 Promotion（広告）は、一方通行で終わってはいけません。入居者と管理会社に売り込みをかけるものではなく、満足させることのできるコミュニケーションができているのかを考えましょう。
この４つのPについての整理ができ、これからの計画ができて実行できることでご自分の所有物件に自信が持てるようになりますし、結果が出てくることにより安心できると思います。
夏水組が開催している大家さんと不動産屋さんのための「内装の学校」でこのマーケティングミックスの４つのＰについての授業があります。数々の日本中の大家さんの物件を見てきましたが、悩んでいる大家さんのほとんどが、ご自分の物件の４つのＰについての整理ができていません。しっかりと時間をかけて４つのＰのバランスを見て、どこに進むべきかの方向が決まるとあとは実践するのみ。
とある地方の築古物件の一棟大家さんは、大規模改修の機会に入居者と一緒に内装仕様とプランを決めることにより家賃アップと満室稼働が可能に。またとある大家さんは、退去時に自分でD I Y＋施工分離発注してお部屋を効果的に素敵にグレードアップ、家賃アップはなくても満室稼働になりました。何よりも運動することで楽しく健康になったのが良かったとのこと（笑）
目的も大家さんでそれぞれですし、問題に対しての解決方法も一つだけでなくたくさんあると思います。選び実行するのは物件所有者ですので、自信を持ってこれだと選べるように、是非皆さんもマーケティングミックスの４つのＰを試してみてください。
インテリアについても、ご自分の好みも大切ですが、マーケティングミックスによって描かれる入居者の理想像ペルソナのためにコーディネートできるようになれば上級者です！
お部屋のアクセントカラーの選び方
失敗しない人気色とその効果について
この家は何色が似合う？と聞かれて答えられますか？
もしかすると、隣のお家と同じ間取りで同じ色の床壁で色違いの量産品ソファーを同じ位置に置いていたり？
もちろんそうであっても悪いことではないし、新築が当たり前の日本ではよくあること。
ですが、時間とお金をかけてつくった建物ですから、生活を入居者さんに楽しんでもらわないのは勿体ないと思いませんか？
壁の一面が好みの色柄になるだけで、いつものキッチンの扉の取っ手やドアノブが素敵になるだけで、入居者さんの日々の暮らしが豊かになり入居者さんが家に愛着を持ってくれるようになります。
もちろんハイスペックな設備も良いですが、大家さんの住まいへの気持ちを表すのは設備のグレードだけではありませんよね。 入居者が住まいに愛着を持って暮らせば、綺麗に使ってくれますし退去時には大家への感謝の気持ちも見えるでしょう。 では、どうすれば入居者が愛着を持って自分の物件に住んでくれるようになるのでしょう。
その答えは、大家が住まいの空間に関心を持ち、入居者のためにその空間素材を選ぶことです。選べなければ、入居者と一緒に選ぶサービスを取り入れてもいいでしょう。西荻北ホープハウス という吉祥寺の不動産屋のリベストさんと一緒に手がけたプロジェクトを是非参考にしてみてくださいね。
今回は色選びについてですが、迷ったらブルーです。インテリアに取り入れたい色でブルーはNo.1で、年齢差も特にありません。明るい空間にしたければライトブルー（ブルーファイヤンスの事例）、大人っぽくしたければ濃いめのブルー（ブルードパリとメルドニュイの事例）がお勧めです。注意すべきは青色の彩度です。
ホームセンターで売られている青色は彩度が高くブルーシートの青色に似ています。お部屋のインテリアにブルーシートの色だと落ち着かないどころかチープに見えます。ブルーシートのインテリア、良くないですよね。
アクセントウォールの色選びは彩度が重要ポイント。彩度が低いカラーコーディネートであれば何色か使っても問題ありません。
迷ったら、おススメしている塗料パリの３０色 夏水組セレクション MA COULEUR を使ってみてください。
壁紙の上からでも塗れますので退去後のお部屋の塗り替えにも全国の大家さんに多数使っていただいている商品です。壁紙であれば、こちらのペイントのカラーチップで同様の色を選べば良いと思います。
ペイントの詳細はこちら MATERIAL でご覧ください
実は重要な床材の選び方
床もインテリアの重要ポイント 目的別素材の選び方
新築やリフォームの時、床をどういう基準で選定しましたか？
ほとんどの大家さんが床に拘りがなく、「工務店と不動産屋が決めた」というパターンが多いのは何故でしょう。 床は部屋の中でも大きな面積を占めるので、部屋全体のイメージを決める際に色や素材が重要なポイントとなります。
落ち着いた雰囲気にしたければダーク系のウォールナット色。明るめにしたければライト系 のオークホワイト塗装などがおすすめ。また、アンティークな雰囲気にしたい場合、アンティーク加工のフローリングもあります。 床材は、高価な無垢から使いやすい価格帯のプリントシートまで様々。
フローリングだけでも大きく3種に分かれます。木の風合いそのものを味わえる無垢フローリング、木材を薄くそぎ、 それを基材に張り合わせた複合フローリング (突き板・引き板)、木目のプリントシートを貼って作られたシートフローリングの3種類。予算とメンテナンスのしやすさを 考えながら選ぶことが大切です。
フローリングは予算的に難しい、クッションフロアはちょっと安っぽい、という方にぴったりなのがフロアタイルです。ビニールの床ですがプリントの技術が向上し、以前よりも雰囲気の良いものが多くあります。ウッド調、石目調のほかに幾何学模様、タイル柄などがあり、どれもデザインは問題ありません。また、傷付いたり汚れたりした場合も部分的に張り 替えることができるのがフロアタイルのメリット。メンテナンス性もよく、価格も安いので取り入れやすい床材です。
一番安いのはクッションフロア。2000円/ m²程度で一番安価な床材なので、賃貸物件にはよく使われています。きれいな状態で長持ちさせるのは難しく、重い家具を置くと凹み、日焼けもするなどデメリットもあるので、入居者退去毎で貼り替えることが多いです。ビニール製なので洗面所やトイレ、キッチンなど水回りに向いていますが、昨今のS D Gsのことを考慮すると、大量廃棄をせずに長く使える床材がベストだと思います。
夏水組の提案する賃貸物件ではフロアタイルをお勧めすることが多いです。 １Rで入居者の入れ替えが5年以下であることが多い物件はクッションフロアでも良いと思いますが、入居者の気持ちになって考えてみると、無垢フローリングは憧れの床材ですよね。
住む人の属性を考えて、比較的家賃高めの綺麗に住んでくれる方を選べる物件は、無垢フローリングを入れることで、近隣物件との差別化ができますし、無垢を選ぶ入居者は生活の質を大切にしている人なので、綺麗に使ってくれるケースが多いです。
まずは、不動産屋が言ったから、工務店の標準仕様だからという視点から、「自分が住むんだったら」という愛ある視点をプラスアルファして床材選びをしてみましょう。 最近はDIYでもはれる無垢の引き板のフローリングも海外から入ってきて選択肢がかなり増えましたね！
まさか！天井にU F O？！
魅せる照明でお部屋を素敵に差別化
物件に円形の白いシーリングライトつけている方、いらっしゃいますか？
賃貸物件でよく見られるこのシーリングライト、私たちはU F Oと呼んでいます。誰も美しいと思わないのに売れる、大量生産で安売りするための照明器具です。この照明がついているだけでコーディネートは台無しですので、すぐに付け替えることをおすすめします（笑）
シーリングライトの付け替え、実はすごく簡単なのに、このU F Oを取り替えられないと思っているの大家さんが多い。カシャンとひっかけシーリングの金物に付け替えるだけで空間の雰囲気を変えることができます。
室内にある照明はお部屋の印象を決める大切な要素ですので、器具はインテリアのテイストに合わせて選定しましょう。クラッシック、モダン、北欧など照明にも分類があります。
照明器具のタイプには、天井から吊り下げるペンダントライト、天井に取り付けるシーリングライト、壁に取り付けるブラケットラ イト、一部を照らすスポットライト、天井に埋め込むダウンライトなどがあります。
壁紙や床色を選ぶのと同じように、インテリアのテイストに合わせて照明も選びましょう。シャンデリアはクラシカルやガーリーな雰囲気によく合いますし、モロッコランプ・トルコランプは意外に和室に合ったりします。組み合わせの妙を楽しんでください。
夏水組でよくセレクトするのは「シャンデリア」です。シャンデリアといっても王道のクラシックからモダンでスタイリッシュなまで様々なデザインがあります。 気をつけないといけないのがお部屋の広さに合った「適度な明るさ」。好きなものを買っても、付けてみたら暗かった、というのはありがちなミス。空間の大きさにあった明るさの照明器具を選ぶことが大切です。
照明の詳細は こちら からご覧ください。
目安は１部屋200-30ワット。例えば8畳の部屋の場合、白熱電球240～320W必要で、それをLED電球に替える場合、3300～4300lm。光の色についても意識をして選ぶことが大切です。大きく分けると青白い「昼光色」と黄色っぽい「電球色」があります。作業する場所には「昼光色」が向いていますが、寝室やリビングなどリラックスする空間には「電球色」の電球がおすすめです。
アクセントウォールや設備の入れ替えよりずっと簡単にできる照明器具の入れ替え。思ったよりずっと簡単で効果的なのでトライしてみてくださいね！プラスチックの丸い安物はN Gです！
工務店と上手に付き合おう
施主支給の極意と心得
新築やリノベーション・リフォームする際に、施主(発注者)が商品や建材を自分で購入し、施工者(受注者)に支給することを「施主支給」といいます。施主支給には2パターンあり、施工してくれる工務店などと見積査定を繰り返す間にインターネットなどで安い商品を見つけて自分で買うのがパターン1、すでに工事をする前から持っている商品を使ってもらうのがパターン2です。
パターン2については、工事をお願いする時に支給品であることが前提なので、理解のある工務店であれば問題はありません。
パターン1の場合は注意が必要です。必ず打ち合わせ時に「施主支給でもOKかとどうか?」を確認する必要があります。見積もりの依頼をする時点で、「ここにはこだわりたいので施主支給したい!」ということを伝えて進めましょう。
見積書が全て出てきてから金額を比較するようなやり方では、お互いの信頼関係のためにもよくありま せん。
昨今は、見積書に記載されている品番をネット検索して最安値が分かる時代なので、受注側も見積書の出し方を工夫しています。従来は商品に自社の利益をのせていましたが、施主支給品が当たり前になってきてからは、商品には利益はのせず、諸経費・監理費・工賃で利益をとるようになってきています。
施主支給の最悪なパターンをお知らせします。返品不可能な高額商品を施主が間違って発注してしまったため、工程がずれて工務店が手配した職人が仕事できなくなってしまうこと。「遅延=無駄な人件費」なので、施主は間違ったネット購入の返品不可能な高額商品の金額だけでなく、遅延分の工賃を請求される覚悟も必要です。間違いたくないからといって、現場監督に細かく何度も確認するのも無駄な手間なのでNGです。施主支給に対して好意的に受け止めてくれる工務店であれば、購入する前に相談してみてもいいでしょう。
また施主支給はある程度の知識が必要で、商品を間違えて発注してしまった場合のリス クも考えなければなりません。受注側が発注する場合は、発注を間違わないように、細かい部材まで確認して発注するのが受注側として必要な技術と知識ですが、施主支給する場合は、その辺りの勉強を施主が独自でする必 要があります。ですから間違いのない発注ができる自信がないのであれば施主支給をするできではなく、工務店などと打ち合わせを重 ねる中で、なるべく希望に沿う形でおまかせ することも考えましょう。
工務店に頼むほどの工事ではない、というときには壁紙だけ、床だけ、など単体の工事を分離して発注するのも良いと思います。
MATERIALでも地域限定ではありますが、東京と大阪で工事も受注しておりますので見てみてくださいね。
MATERIALでも地域限定ではありますが、東京と大阪で工事も受注しておりますので見てみてくださいね。
空室対策にインテリアが必要なわけ
あなたにもできる簡単ステージング
空室なのは「物件が古いからだ」と管理会社言われ20年回収の改装をしてしまった大家さん。でもまた20年後にはまた投資が必要でいつになったら黒字化しますか？と悩ましい物件も少なくありません。
空室が長期化すると、家賃を下げる・広告を出し続ける・追加の設備投資が必要になるなど、賃貸経営を圧迫する問題が発生します。競争力が低下した築古物件は不動産屋さんも案内してくれなくなりますから、改装費だけでなくA Dを出したり管理会社に営業でプッシュしたり、大家さんは大変です。
賃貸経営で大事なポイントは、お部屋を大事に使ってくれる質のいい入居者さんに長く住んでもらうことだと思います。住む人次第で退去後の改装費が大きく変わりますから、汚部屋退去が続いたりすると落ち込みますよね。
「日本の若者は如何！？」と怒っている大家さんもいますが、汚部屋にする若者が入りやすい物件になっているんじゃないでしょうか？
インテリアに興味のある入居者は、自分の部屋を居心地よくすることに関心がある人たちです。
入居者のニーズ調査から、希望立地であり綺麗であれば築年数は妥協できると考えていることも統計がありますから、築古の賃貸物件こそ、インテリアで差別化するという選択肢が有効と考えられています。
ヨーロッパでは、原状回復の考えがありませんので、所有物件をグレードアップして住んでくれる入居者選びは大切な大家の仕事なんですよ。
2016年4月から、国土交通省も有効な空き家対策として「DIY型賃貸借」を後押していますし、一例として賃貸だけどインテリアに手を入れたい入居者に向け、D I Y可能物件にしたことで満室+家賃アップに成功した実例もあります。
賃貸物件を探す若い人のニーズや動向を調べていくと、インテリアこそ、築年数が経過した物件の空室を解決する秘訣が隠されていることが見えてきます。
まずは、今のお部屋のままで良いのでステージングをやってみましょう。ステージングとは、空室のお部屋に少しの家具を置いて素敵な生活空間を内覧者が想像できるように見せることです。反応があれば次のお部屋が空いた時に、アクセントウォールを入れてみてください。入居者が選べる壁紙や、入居後にペイントO K壁を設定して好きな色をプレゼントしても喜ばれます。少しずつでいいので、インテリアで差別化し空室対策の段階を上がって、入居者の反応をみながら進めていくと良いと思います。
空室対策を吉祥寺の不動産屋さん、 リベスト さんと一緒に行ったプロジェクトはこちらで見れます。
あなたの物件にも愛着と責任を。
長い間、インテリアと不動産の間にいたことで、幸せな賃貸と不幸な賃貸を見てきました。
「幸せ」とは、高級であったり新しいことであったりする必要はなく、そこに暮らしている人々と大家さんがお互いに豊かであることが幸せに繋がっているのだと私は思っています。
「古くて汚いどうしようもない物件なので住人もよくない」「壊れるぎりぎりまで使いたい」「どんな人が住んでいるかしらない」そんな声を投資家さんや大家さんから聞くことがあります。建物と大家さん、そしてそこにいる住人さんは幸せでしょうか。
だけれども、
どんな建物であっても、大家さんはご自分の所有物に愛着と責任をもってほしいと私は思っています。 たとえその不動産が相続で得たものだったとしても、ご自身が所有し、入居者さんは数多くの不動産からあなたの物件を選び入居されています。入居者さんがより豊かな時間を過ごし生活できるように、物件を育てていく一つの手段としてインテリアがあります。
私が悩んだら振り返る 平成22年に発行された「リクルート 住宅総研」の調査レポート 「愛ある賃貸を求めて」
ここから１５年経過して日本の不動産業界もずいぶん変わりましたが、やはり大切なことは愛着なのだと思っています。
皆さんも是非お時間あるときに読んでバイブルに！
いかがでしたでしょうか？
最後まで読んでくれてありがとうございます。大家さんのための情報を一気にまとめましたので長かったですね。
いろいろ試してきたけど、新しいことを始めてみたいという大家さん、プロにインテリア相談してみませんか！？
賃貸物件をお持ちの大家さんや不動産屋さんからは、
「一棟大規模リフォームのためのコーディネートシートを間取り毎に作って欲しい」
「賃貸物件を新築する際のカラーコーディネートをお願いしたい」
「解体するかリフォームするか悩んでいるので相談したい」
「DIY賃貸をやってみたい！何から始めればいい？！」などの幅広いご相談を頂いております。
ご興味ある方は以下のリンクからどうぞ！
